L'applicazione dell'Irpef negli affitti brevi
Studio Tributario Panetta
Facciamo un esempio pratico. Una situazione che spesso può accadere di questi tempi. Sei un professionista, con partita iva, in regime forfettario, svolgi la tua attività professionale in tutta serenità. Un giorno ricevi una comunicazione che ti informa che un lontano zio ti ha lasciato in eredità un appartamento. Decidi di sfruttare questa opportunità utilizzando l’appartamento ereditato per gli affitti brevi.
Nel tuo caso come sempre ci sono varie opzioni.
Potresti decidere di aprire:
1 Un alloggio per uso turistico,
2 Una casa vacanze non professionale,
3 Una casa vacanze professionale.
Sia nel primo che nel secondo caso potrai optare per la cedolare secca o per l’Irpef.
Come abbiamo detto la cedolare secca sarà del 21% sul totale lordo ricavato dagli affitti. Invece per quanto riguarda il reddito assoggettato all’Irpef il ragionamento è più complesso ma non per questo, automaticamente svantaggioso.
Una premessa, essendo il tuo reddito da lavoro professionale soggetto a regime agevolato forfettario, non verrà cumulata nel conteggio, con le cifre che riceverai per le locazioni brevi.
La tassazione Irpef sarà applicata sul 95% già a monte. Sarà possibile applicare delle somme a deduzione come, ad esempio, somme versate su un fondo di 5000 euro. A tuo nome, di cui potrai essere beneficiario o potrebbero essere beneficiari i tuoi figli. Ed infine, ma non meno rilevante le detrazioni.
La tassazione Irpef potrebbe essere ulteriormente abbattuta applicando detrazioni a tuo nome, come ad esempio:
• interessi passivi per mutuo prima casa,
• spese sanitarie, tue o dei tuoi familiari a carico,
• spese per lavori di ristrutturazione,
• commissioni relative ai portali di pubblicità,
• spese per la pulizia dei locali,
• assicurazione sull’immobile.
Vorrei approfondire con te due punti in particolare: il primo, il concetto di detrazione per lavori di ristrutturazione. Quali sono i lavori detraibili? Dove devono essere fatti?
I lavori devono essere a tuo nome, realizzati su un’immobile di tua proprietà, non per forza sulla tua prima casa ma anche, per esempio, la casa che hai ereditato dal lontano zio. Il che vuol dire che dei miglioramenti che potresti decidere di fare in questo appartamento ti porterebbero due vantaggi economici ben distinti. Maggior guadagno per il miglioramento dell’immobile e minor spese in tassazione dell’immobile e minor spese in tassazione per l’abbattimento tramite detrazioni.
Il secondo punto riguarda i portali pubblicitari. Quelli che genericamente definiamo con l’acronimo di OTA, cioè Online Travel Agencies.
Sono delle macchine eccezionali che portano gratuitamente alla portata di chiudere un potere pubblicitario immenso. Su questi siti troviamo l’incontro tra una domanda immensa di richieste di soggiorno convogliata in modo professionale verso le nostre strutture. Bellissimo, c’è un’unica richiesta da parte delle OTA dal punto di vista economico, una percentuale trattenuta, un guadagno che rimane a loro per l’affitto dei nostri immobili. Questa percentuale è detraibile, dunque con l’applicazione dell’Irpef, non pagherai tassazione su questo costo, non cosa da poco.
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