In cosa consiste il regime fiscale agevolato della cedolare secca?
Studio Tributario Panetta
Se sei intestatario di un reddito derivante dall’affitto di un immobile potrai decidere di utilizzare, per il pagamento delle relative imposte dovute, il regime fiscale opzionale della cedolare secca.
Può essere utilizzato solo ed esclusivamente per locazioni che hanno per oggetto immobili ad uso abitativo. Le parti possono essere entrambi soggetti privati ma è anche previsto che l’affittuario possa essere una azienda. È in ogni caso vietato quando il locatore è un’azienda. Una curiosità, solo per un breve periodo, con la Legge di Bilancio del 2019, fu validata anche per locazioni di immobili ad uso commerciale, mai prorogata. Speriamo in molti che prima o poi tale opzione venga nuovamente ripristinata.
Il regime fiscale della cedolare secca prevede una semplificazione della normativa ordinaria. La percentuale applicata sul reddito della cedolare secca va a sostituire l’Irpef, le addizionali regionali e comunali.
Inoltre, all’atto di registrazione del contratto non sarà dovuta l’imposta di registro e l’imposta di bollo, e non saranno dovute nemmeno nel caso di eventuali proroghe o risoluzioni anticipate del contratto.
La cedolare secca è pari al 21% del canone di locazione annuo.
Solo nel caso di stipula di un contratto di locazione a canone concordato si applica una aliquota del 10% del canone annuo.
Ricordiamo che la scelta del regime agevolato della cedolare secca prevede per il locatore la rinuncia a ricorrere alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione annualmente in base all’indice Istat dei prezzi al consumo. Inoltre, nel caso della stipula di un contratto a canone concordato ci sarà un ulteriore vincolo. La cifra applicata al canone mensile potrà essere scelta dal locatore in un range calcolato dalle associazioni di categoria che stipuleranno il contratto in base alla tipologia e alle caratteristiche dell’immobile, che in ogni caso dovrà essere sito in un comune ad alta densità abitativa.
Il relativo calcolo finale dell’imposta agevolata avverrà tramite compilazione e relativa emissione della dichiarazione dei redditi del locatore e il pagamento avverrà tramite trattenute in busta paga o sulla pensione per chi sceglie il modulo 730 e tramite F24 per chi compilerà il modello redditi persone fisiche.
Se il contratto stipulato avrà ad oggetto un immobile con più locatari ogniuno nella sua individualità potrà scegliere se applicare o meno la cedolare secca.
A questo punto credo sia interessante tornare alla tipologia di immobili che ci interessa maggiormente approfondire. Nel caso di affitti brevi di tipo alloggio per uso turistico o, comunque, non professionale, abbiamo già accennato che in sede di dichiarazione dei redditi il locatario dovrà scegliere se applicare ai redditi l’Irpef o la cedolare secca, in questo caso al 21% (non sarà in alcun modo possibile applicare la cedolare secca al 10% vista la mancanza di un contratto a canone concordato regolarmente registrato).
Sul reddito annuo si calcola il 21%, semplice, che è il motivo per cui la maggior parte delle persone fa questa scelta.
Per quanto riguarda le ultime novità risulta interessante parlare della Legge Finanziaria 2024 nel quale la normativa della cedolare secca ha subito un importante modifica.
Sia nel caso di alloggi per uso turistico, sia per strutture extralberghiere non professionali, solo per la prima struttura sarà possibile applicare la cedolare secca con aliquota del 21% dalla seconda in poi la cedolare secca applicata sarà del 26%. A prescindere dal numero di immobili sarà sempre possibile applicare l’aliquota del 21% per uno degli immobili a scelta del locatore.
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